如何做好酒店资产管理
目前，我国不少酒店由于前期对于资产管理的方式不合理，造成开发和投资酒店的成本普遍偏高;又因国内酒店行业目前处于供大于求的状况，导致投资收入不高，现金流偏低，最终造成投资回报率居于低位难以提升。能否通过提升资产管理来破题?相关业者在近日召开的中国酒店及旅游业论坛上分享了他们的见解。
如何做好酒店资产管理
管理，还需抓住节点
“资产管理的主要目标就是达到投资回报的最大化。”为了可以更清晰地从资产角度看待酒店回报率，浩华管理顾问公司副董事罗冰清以分子分母来喻，分母是开发和购买酒店的成本，分子是现金流。要让投资回报率居于高位，分母不能过大，分子不能过小。如何从资产管理者的角度来推动这个等式往更优化的方向转变?“我们发现，业主对于资产管理存在几点误解：许多业主认为酒店在开业后的运营阶段才需要资产管理;甚至有业者认为，酒店是在运营中出了问题才进行资产管理。事实上，资产管理从开发阶段就至关重要，直接关系到分母的大小。”罗冰清说，前期酒店可以通过投资成本的控制和开发投资的合理定位与安排，尽量地控制分母的大小。然后在分母已经确定的情况下，在酒店开业之后，通过资产维护、运营监督尽量提升现金流，最终的目标是使分母尽量缩小、分子尽量扩大，直接促使投资回报率的提升。
增值，拓宽品牌思路
谈到品牌对酒店资产的价值影响，必然会涉及到一个关键性的问题：对于业主来说，究竟是将品牌委托国际品牌管理更有优势还是自主管理或跟本土品牌合作可以让资产增值更快?
“我们会针对不同的酒店，来选择到底该挂国际品牌还是挂自主品牌。”世茂集团助理总裁兼上海世茂酒店管理有限公司总经理唐鸣说，比如，前年托管合同到期的上海世茂艾美酒店，仍然选择了和万豪酒店集团合作，一方面享受万豪带来的客人福利，另一方面这家酒店也会在万豪的整个全球销售系统里。“国际品牌的酒店管理公司品牌最大的优势是有全球分销系统和庞大的会员体系支撑，所以在一线城市，它对酒店市场的占有率有很大帮助。但是到了三四线城市，这些国际品牌的效应、优势就不太大了，反过来，酒店可能会因为他们的进驻，使整个运营成本升高。而这个时候自主品牌的优势就显现了出来，比如在三四线城市，国际品牌和本地品牌的品牌效应差别不大，更多在于酒店本身的位置、产品定位，以及整体服务的水平，因此自主品牌只要把这三个方面做好，就可以为酒店节省大量运营成本，从而给业主公司带来更多回报。”
退出，资产必经之路
“资产如果不做退出就不叫资产，好的运营也是为了更好的退出。”罗冰清说，对于中国的酒店资产退出来说，目前处于一个较为初级的阶段，很多酒店资产并非在市场高点退出，而是在资金无法周转被迫退出。“被迫退出是一个糟糕的资产管理时间点，并且资产估值肯定会很低。较成熟的资产管理会在酒店资产达到最高值的时候主动寻求退出，或者将酒店打包为资产包重新进行资产配置。”
从退出的方式上说，国内有很多成功案例是通过产权交易来完成，如今也有许多业主寻求海外解决方案，比如，前往香港、新加坡通过PE(私募股权投资)酒店退出的打包方案，还有在全部退出有难度的情况下，业主选择部分退出，引入战略伙伴，稀释部分股权。
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